LE LITI IN CONDOMINIO, IL DOVERE DELL'AMMINISTRATORE DI INFORMARE L'ASSEMBLEA

L’amministratore è il professionista delegato dai condomini, con la nomina assembleare, ad occuparsi di tutti gli aspetti della vita condominiale, dalla tenuta della contabilità, al pagamento dei fornitori, sino alla sorveglianza sul rispetto del regolamento condominiale da parte dei condomini.
Oltre a gestire tali aspetti, l’amministratore, giuridicamente parlando, è un vero e proprio rappresentante dei condomini ed, in forza del suo mandato, stipula contratti con fornitori e professionisti, interloquisce con l’Agenzia delle entrate, e compie tutte le attività connesse alla vita condominiale, ma i suoi poteri/doveri si estendono anche oltre.
Ai sensi dell’art. 1131 del codice civile, infatti, l’amministratore ha anche la rappresentanza in giudizio del condominio. Il che significa che esso, in nome del Condominio, può agire sia contro i condomini che contro i terzi, e può essere convenuto in giudizio per tutte le questioni che riguardano le parti comuni dell’edificio.
Quindi, spetta all’amministratore attivare o resistere ad azioni giudiziarie per conto del condominio, nominando avvocati o tecnici, e rappresentando il condominio dinanzi alla Giustizia.
A fronte di tali attività, tuttavia l’amministratore ha dei precisi obblighi nei confronti dei suoi amministrati. L’amministratore ha il dovere di informare i condomini su tutte le questioni rilevanti che possono influire sulla vita condominiale, comprese le controversie legali, minacciate o in corso.
L’avviso tempestivo e completo ai condomini, di eventuali liti giudiziarie, permette loro di essere consapevoli della situazione e di adottare in assemblea, eventuali misure necessarie per tutelare i propri interessi, come per esempio autorizzare l’amministratore a promuovere una causa e a nominare un avvocato.
Sebbene sia sempre consigliabile e corretto per l’amministratore ottenere dall’assemblea l’autorizzazione a promuovere o resistere ad un giudizio, la legge indica alcune situazioni per le quali non è necessario che l’amministratore sia autorizzato dall’assemblea.
Per quanto riguarda le liti attive, non vi è bisogno di autorizzazione assembleare quando l’amministratore promuove un giudizio, nei confronti dei singoli condomini o di terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio. Si pensi ad esempio al recupero dei crediti condominiali, alla richiesta di misure cautelari urgenti o di ripristino delle parti comuni. In tali situazioni l’amministratore può agire autonomamente.
E’ invece necessaria l’autorizzazione assembleare, quando l’amministratore deve promuovere un giudizio che esorbita dalle competenze attribuitegli dall’assemblea o dal regolamento condominiale. Si pensi ad esempio alla richiesta di un risarcimento, o all’impugnazione di una sentenza sfavorevole al condominio.
Per quanto riguarda le liti passive, in linea di massima, salvo rari casi, l’amministratore non ha bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea quando le domande proposte contro il condominio riguardino le parti comuni dell’edificio o, per esempio in caso di impugnazione della delibera assembleare da parte di un condomino. In questi casi l’amministratore agisce autonomamente.

Occorre però ribadire che, questa ampia autonomia che ha l’amministratore nel rappresentare in giudizio il condominio trova come suo contraltare, il dovere sancito dall’ultimo comma dell’art. 1131 codice civile, che impone all’amministratore di avvisare senza indugio i condomini circa l’attivazione di liti condominiali.
Egli, infatti, deve dare pronto avviso ai condomini di tali situazioni e se necessario, convocare un’apposita assemblea straordinaria.
Nel caso in cui l’amministratore non adempia tempestivamente a questo obbligo, esso può essere revocato e tenuto a risarcire i danni subiti dal condominio.

Fonte: https://condominiomagazine.it